ACQUISTO DI IMMOBILI IN FRANCIA DA UN'AZIENDA STRANIERA

Non vi sono ostacoli legali all'acquisizione da parte di una società straniera di proprietà situata in Francia. Tuttavia, la tassazione applicabile può essere fonte di difficoltà e contenzioso.

La tassazione degli affitti e delle plusvalenze immobiliari.
Non appena il profitto derivante dalla locazione di proprietà avrà origine in Francia, il reddito generato sarà soggetto alle aliquote dell'imposta sulle società. Le regole per determinare il profitto sono quelle del regime dei profitti industriali e commerciali (BIC).

La distribuzione degli utili agli azionisti sarà tassata come dividendi e sarà anche soggetta nella maggior parte dei casi alla tassazione applicabile in Francia.

Con poche rare eccezioni, le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili sono tassabili nel paese in cui si trova l'edificio. La maggior parte delle società estere è quindi soggetta a un sistema fiscale simile a quello delle società francesi che rende proibitiva questa operazione: la plusvalenza viene calcolata in base al valore contabile che corrisponde al prezzo di acquisizione meno l'ammortamento precedentemente registrato. La plusvalenza così calcolata è soggetta all'imposta sulle società. A differenza delle regole per il calcolo dell'imposta sulle plusvalenze personali, non vi è alcuna indennità per la durata della detenzione.

Le regole di calcolo fiscale rendono pertanto proibitivo l'acquisto di proprietà francese da parte di una società straniera.

L'imposta del 3% e la minaccia di obblighi dichiarativi.
Le società e le organizzazioni che detengono proprietà in Francia sono automaticamente soggette a un'imposta del 3% calcolata sul valore di mercato della proprietà. Esistono vari casi di esenzione e in particolare uno in cui un'azienda dichiara ogni anno la sua quota di capitale. L'assenza della dichiarazione annuale può causare un controllo fiscale.

L'uso di una holding per evitare la tassazione francese: attenzione!
Alcuni assetti avevano diritto a benefici fiscali. Ciononostante, l'amministrazione fiscale sta effettuando ampie valutazioni sull'efficacia dell'assetto. Nel caso in cui la domiciliazione all'estero della società sia utilizzata a fini strettamente fiscali, vale a dire eludere l'imposta pagata in Francia, l'autorità fiscale può avviare procedimenti per abuso di diritti.

Questo rischio è ancora più importante quando la società non ha sostanza nel paese terzo.

L'esempio delle società lussemburghesi è emblematico del cambiamento della politica fiscale che ha avuto luogo negli ultimi dieci anni a fronte di accordi fiscali aggressivi.

Fino al 2008, il trattato fiscale franco-lussemburghese consentiva agli investitori lussemburghesi di beneficiare di un'esenzione quasi totale dalla plusvalenza sulla vendita di un edificio situato in Francia.

La firma di due emendamenti a questo accordo pone fine a questa peculiarità.

Andando oltre, il Consiglio di Stato (sentenza del Consiglio di Stato del 25 ottobre 2017, n. 396954) ha recentemente condannato un regime fiscale che utilizza una società lussemburghese come abuso di legge. Questo montaggio era stato fatto al tempo della vecchia convenzione fiscale.

La plusvalenza realizzata in occasione di questa vendita dalla società lussemburghese aveva beneficiato di un'esenzione totale dall'imposta in Francia, ai sensi del trattato fiscale franco-lussemburghese in vigore.

Le autorità fiscali, tuttavia, hanno stabilito che l'intervento della società non era opponibile poiché la società non gestiva alcuna stabile organizzazione in Lussemburgo. La Corte di Cassazione ha dimostrato che hanno ragione

Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon - Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents