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Exonération de la plus-value sur cession de résidence principale

Exonération de la plus-value lors de la cession d’une résidence principale, même occupée brièvement


La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale, est exonérée de l’impôt sur le revenu (prélèvement forfaitaire de 19%) et des prélèvements sociaux (au taux de 17.2%), quel que soit le type de logement (maison individuelle, chalet ou appartement).

Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré.

La question qui s’est posée récemment, dans une décision de la Cour administrative d’appel de Paris, est celle de l’exonération de la cession de la résidence principale d’un contribuable qui ne l’a occupé que brièvement, sachant que cette cession est intervenue à l’issue de plusieurs opérations immobilières.


Les critères pour qualifier un logement de résidence principale

Sont considérés comme résidences principales les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.


Résidence habituelle

La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

Si le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.

Résidence effective

Pour être qualifié de résidence principale, il doit s’agir de la résidence effective du contribuable.

Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération.

La qualification de résidence habituelle et effective est une question de fait qui appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt.

Une plus-value exonérée lors d’une occupation brève du logement en tant que résidence principale


Les notions de délais ou durée d’occupation n’existent pas

L’administration fiscale ne reprend aucune notion de délais d’occupation pour bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale. 

En théorie, dès lors qu’il s’agit de votre résidence habituelle et effective, vous pouvez bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale.

Cependant l’exonération est refusée lorsque l’occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente pour les besoins de cette dernière. 

Selon une décision récente du 21 février 2018 (Arrêt de la CAA de PARIS, 2ème chambre, 21/02/2018, 17PA00527) la seule circonstance que l’occupation de la résidence principale, d’une durée dehuit mois et demi, ait été brève, n’est pas en tant que telle susceptible de remettre en cause le bénéfice de l’exonération d’imposition de la plus-value (prévue par les dispositions de l’article 150 U, II-1° du CGI).

Il en va de même de la circonstance que la cession de la résidence principale soitintervenue à la suite de plusieurs opérations immobilières.

En l’espèce, la cour administrative d’appel de Paris a considéré que l’occupation était effective en tant que résidence principale au regard des éléments généralement admis par la jurisprudence (notamment des factures d’électricité importantes, carte de stationnement résidentiel et avis de taxe d’habitation mentionnant l’appartement cédé comme résidence principale).


Conclusion

Pour être exonéré de plus-value lors de la cession de votre bien en tant que résidence principale, peu importe que votre résidence soit occupée de façon brève (car intervenue à la suite de plusieurs opérations immobilières), le seul critère à prendre en compte étant la notion de résidence habituelle et effective.


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Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon
Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents