Expert immobilier

Acheter avec une SCI en France quand on est un étranger, quelle fiscalité ? Quels pièges à éviter ?

De nombreux étrangers, non-résidents en France, créent une SCI pour l’achat de leur bien en France. Quelles sont les conséquences fiscales de ce choix ? 


Acheter avec une SCI ? Est-ce plus fiscalisé ?

Les impôts payés lors de l’acquisition de l’immeuble par la SCI sont les mêmes qu’en l’absence d’une  telle  société  et  ne  sont  pas  impactés  par  la  présence  d’associés  non-résidents.  La  SCI  sera soumise à un impôt au taux de droit commun : 5,90 % ou 5,19 % selon le lieu de situation de

l’immeuble.


J’achète les parts d’une SCI, vais-je payer plus d’impôts ?

Vous serez soumis à un droit de 5 %, mais attention! Des impôts pourraient également être perçus dans votre pays de résidence fiscale. 

On m’a parlé d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés et d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ? Quelle est la différence ?

La SCI peut être fiscalisé à l’impôt sur le revenu, ses associés sont alors imposés directement sur leur quote-part, elle peut également être fiscalisée à l’impôt sur les sociétés comme une société commerciale classique.  Pour l’achat d’un bien en France, il est le plus souvent conseillé

d’opter pour une fiscalité à l’impôt sur le revenu. Il est à noter que si la SCI loue le bien meublé, elle sera soumise d’office à l’impôt sur les sociétés, ce qui pourra avoir des conséquences dommageables lors de la revente du bien.


Je  compte  utiliser  à  titre  personnel  le  bien  immobilier  que  ma  SCI  va  détenir. Y’a-t-il des conséquences fiscales ?

En  France,  la  pratique  est  très  courante  pour  une  SCI  (non  soumise  à  l’IS)  de  mettre  à  la  disposition gratuite de ses associés le bien immobilier dont elle est propriétaire. Cette opération n’est pas fiscalisée en France. Néanmoins, l’administration fiscale britannique a un point de vue différent sur la SCI française.

Au  regard  du  droit  anglais,  les  associés  britanniques  de  la  SCI  pourraient  donc  être  imposés  au Royaume-Uni à l’impôt sur le revenu, sur la base d’un avantage en nature (benefit in kind) procuré par l’utilisation privée de la résidence secondaire. Afin de ne pas être pénalisé, il est nécessaire d’être bien conseillé lors de la constitution et la gestion de la société.


Vais-je devoir faire une déclaration de revenus annuelle en France ?

Vous  devez  déclarer  vos  revenus  en  France,  uniquement  si  vous  percevez  des  revenus  en  France.  Le  principe  est  celui  de  l’imposition  en  France  des  revenus  immobiliers.  Toutes  les  conventions fiscales signées par la France donnent à l’État de situation de l’immeuble le droit d’imposer ces revenus immobiliers.
Il  sera  fait  application  d’un  taux  minimum  de  20  %,  et  aux prélèvements  sociaux  pour  un  taux  de  17,2%  sauf  si  le  non-résident  justifie  que  son  taux  d’imposition  serait  inférieur  à 20  %  s’il  était  résident fiscal français et donc assujetti à une imposition française sur l’ensemble de ses revenus mondiaux.
Il  est  possible  que  le  non-résident  soit  également  retrouvé  taxable dans  son  propre  pays.  Tout  dépendra  alors  –  en  présence  d’une  
convention fiscale – de la clause relative à l’élimination des doubles impositions.
Ainsi, en Belgique, l’administration fiscale assimile les revenus distribués  par  la  SCI  aux  associés  comme  des  dividendes,  taxables  en  Belgique.
Il  y  a  donc  un  cas  de  double  imposition  :  le  contribuable  non-résident  est  imposé  en  France  sur  ses  revenus  fonciers  et  en  Belgique sur les mêmes revenus considérés dans ce pays comme des dividendes. 


On m’a parlé d’une taxe de 3% qui m’inquiète....
Toutes les sociétés – françaises ou étrangères – possédant un ou plusieurs immeubles situés en France  au  1er  janvier  de  l’année  d’imposition,  sont  redevables  d’une  taxe  annuelle  de  3  %,  assise sur la valeur vénale de ces immeubles.
Néanmoins, lorsqu’une SCI souscrit chaque année une déclaration n° 2072Il, elle en est exonérée.

Vais-je être soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ?
Les  associés  non-résidents  de  notre  SCI  d’hypothèse  peuvent  être  redevables  de  l’IFI  si  le montant net de leurs actifs immobiliers en France est supérieur à 1.300.000 euros. L’interposition d’une SCI n’est pas signifiante.
L’acquisition  par  le  biais  d’une  SCI  peut  poser  un  problème  à  un  résident  suisse.  En  effet, certains cantons suisses peuvent prévoir que les parts de SCI – pourtant exonérées en France – sont imposées  en  France,  alors  même  qu’une  détention  en  direct  aurait  permis  de  sortir  le  bien  
immobilier de la base taxable suisse.


Que vais-je payer comme impôt lors de la revente ?
Vous êtes susceptible de payer un impôt sur la plus-value immobilière. La cession du bien en France est toujours imposable en France. Pour le calcul de l’IR, le taux du prélèvement est fixé à 19 %. Il s’applique en cas de cession des titres de la SCI, par ses associés non résidents personnes physiques et à la SCI, en cas de cession du bien immobilier. La taxe additionnelle de 2% à 6% trouvera également à s’appliquer.

Et si je donne ou transmets par succession ma SCI ?
Dans un contexte international, la transmission par succession ou par donation d’un patrimoine immobilier situé en France est bien souvent taxable en France. Les parts de SCI et les comptes courants de cette société sont concernés.
Les  conventions  internationales  sont  rares,  mais  certaines  peuvent  être  fort  intéressantes  car elles peuvent priver la France de son droit d’imposer , comme par exemple avec la Belgique, l’Espagne, Bahreïn, les Émirats Arabe Unis, l’Arabie Saoudite...


Copyrights:

Cabinet Roche & Cie, English speaking accountant in Lyon, France.
Specialist in French Real-Estate and Non-resident taxation.