ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE AU TRAVERS D'UNE SOCIÉTÉ ÉTRANGÈRE

Il n'y a pas d'obstacles juridiques à l'acquisition au travers d'une société étrangère de propriétés situées en France. Le régime fiscal actuel peut engendrer des problématiques juridiques voir certains litiges.

Imposition des loyers et des bénéfices immobiliers.
Dès que les revenus locatifs des immeubles commenceront à provenir de France, les revenus générés seront taxés à l'impôt sur les sociétés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Hormis quelques exceptions, les gains en capital sur la vente d'un bien immobilier sont imposables dans le pays où le bien est situé. La majorité des sociétés étrangères sont alors soumises à une fiscalité similaire à la française, ce qui empêche cette opération: la plus-value immobilière est effectivement calculée sur la base de la valeur nette comptable, qui correspond au prix d'achat diminué des amortissements précédemment enregistrés. La plus-value ainsi calculée est soumise à l'impôt sur les sociétés. Contrairement aux règles sur les plus-values pour les particuliers, il n'y a pas de réduction de la durée de possession.

Par conséquent, la fiscalité sur les sociétés étrangères rend l'achat d'un bien immobilier au travers des ces structures inintéressant et bien trop onéreux .

Taxe de 3% - obligations déclaratives et épée de Damoclès

Les entreprises et sociétés propriétaires d'immeubles en France sont par principe soumises à une taxe de 3%. Cette dernière est calculée sur la base de la valeur de marché de l'entreprise. Les licenciements sont nombreux, notamment lorsqu'une entreprise qui souscrit en France chaque année dispose d'une déclaration précisant la répartition du capital de l'entreprise.
En l'absence de déclaration annuelle, un contrôle fiscal est généralement engagé.

Société holding et fiscalité française: Risque avéré!

Certains arrangements accordaient des avantages fiscaux. Cependant, les autorités fiscales procèdent actuellement à des vérifications approfondies de l'efficacité du rapprochement. Lorsque le siège social d'une société à l'étranger est utilisé uniquement à des fins fiscales, à savoir pour éviter l'impôt redevable en France, le Fisc peut engager des poursuites pour abus de droit.
Le risque est encore plus grand car l'entreprise n'a pas de substance dans un pays tiers.
L'exemple des entreprises luxembourgeoises est le symbole d'un changement de politique fiscale intervenu au cours de la dernière décennie dans la lutte contre l'optimisation fiscale .

Jusqu'en 2008, la convention fiscale franco-luxembourgeoise permettait aux investisseurs luxembourgeois de bénéficier d'une exonération quasi-totale des plus-values de cession d'un immeuble en France. La signature des deux approbations de ce contrat a mis fin à cette singularité.

En outre, le Conseil d'État (arrêt du Conseil d'État du 25 octobre 2017, n ° 396954) a récemment condamné un accord fiscal dans lequel une structure luxembourgeoise constitue un abus de droit. Cependant, ce montage a été réalisé lors de l'ancienne convention fiscale.

La plus-value réalisée à l'occasion de cette cession par la société luxembourgeoise a bénéficié d'une exonération fiscale totale en France, conformément à l'accord franco-luxembourgeois alors en vigueur.Cependant, l'administration fiscale a jugé que cela ne pouvait être opposé car la structure n'exploite aucun établissement habituel au Luxembourg. La Cour de cassation a validé sa décision.

Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon - Spécialiste de l‘immobilier et de la fiscalité des non-résidents